Berbagai pendekatan untuk Memperkirakan Nilai Pasar dalam real estat adalah:
Di real estat, memperkirakan nilai pasar saat ini dari sebidang properti dilakukan melalui proses yang dikenal sebagai penilaian real estat. Dengan menggunakan teknik tertentu, seorang penilai akan menetapkan nilai pada sebuah properti.
https://prudentiallocations.com/Images/content/tax-exchanges.jpg
Menggunakan tiga teknik rumit dan kemudian menghubungkan hasil untuk menghasilkan satu estimasi terbaik. Tiga pendekatan tidak sempurna terhadap nilai pasar real estat ini adalah (1) pendekatan biaya, (2) pendekatan penjualan komparatif, dan (3) pendekatan pendapatan.
Pendekatan Biaya :
Pendekatan biaya didasarkan pada gagasan bahwa investor tidak boleh membayar lebih untuk sebuah properti daripada biaya untuk membangunnya kembali dengan harga saat ini untuk tanah, tenaga kerja, dan bahan bangunan.
Pendekatan untuk memperkirakan nilai ini umumnya bekerja dengan baik untuk bangunan baru atau relatif baru. Properti yang lebih tua, bagaimanapun, sering mengalami keausan dan material atau desain yang ketinggalan zaman, membuat pendekatan biaya lebih sulit untuk diterapkan.
Untuk menilai properti yang lebih tua ini, seseorang harus mengurangi beberapa jumlah untuk penyusutan fisik dan fungsional dari perkiraan biaya penggantian. Kebanyakan ahli setuju bahwa pendekatan biaya adalah metode yang baik untuk digunakan sebagai cek terhadap estimasi harga, tetapi jarang digunakan secara eksklusif.
Pendekatan Penjualan Komparatif:
Pendekatan penjualan komparatif menggunakan sebagai variabel input dasar harga jual properti yang serupa dengan properti subjek. Metode ini didasarkan pada gagasan bahwa nilai properti tertentu kira-kira sama dengan harga jual properti serupa lainnya baru-baru ini. Tentu saja, tangkapannya di sini adalah bahwa semua properti itu unik dalam beberapa hal.
Oleh karena itu, harga yang dapat diharapkan dari properti subjek harus disesuaikan ke atas atau ke bawah untuk mencerminkan superioritas atau inferioritasnya terhadap properti yang sebanding.
Namun demikian, karena pendekatan penjualan yang sebanding didasarkan pada harga jual, bukan menanyakan harga, hal itu dapat memberikan perasaan yang baik kepada investor tentang pasar.
Sebagai masalah praktis, jika investor dapat menemukan setidaknya satu properti yang dijual sedikit lebih baik daripada yang dia lihat, dan satu lagi sedikit lebih buruk, harga penjualan mereka baru-baru ini dapat berfungsi untuk mengelompokkan perkiraan nilai pasar untuk properti subjek.
Pendekatan Penghasilan:
Di bawah pendekatan pendapatan, nilai properti dipandang sebagai nilai sekarang dari semua pendapatannya di masa depan. Pendekatan pendapatan yang paling populer disebut kapitalisasi langsung. Pendekatan ini diwakili oleh rumus pada Persamaan 1.
Pendapatan operasional bersih tahunan (NOI) dihitung dengan mengurangkan kekosongan dan kehilangan koleksi dan biaya operasional properti, termasuk asuransi properti dan pajak properti, dari potensi pendapatan sewa bruto properti pendapatan.
Sebagai perkiraan tingkat kapitalisasi yang secara teknis berarti tingkat yang digunakan untuk mengubah aliran pendapatan menjadi nilai sekarang diperoleh dengan melihat angka penjualan pasar baru-baru ini dan melihat berapa tingkat pengembalian yang dibutuhkan investor saat ini. Kemudian, dengan membagi pendapatan operasional bersih tahunan dengan tingkat kapitalisasi yang sesuai.
