Pendekatan Pendapatan

Apa Itu Pendekatan Penghasilan?

Pendekatan pendapatan mendefinisikan metode untuk menilai nilai properti berdasarkan pendapatan yang dihasilkannya bagi investor, yang berinvestasi di properti real estat. Investor menggunakan metode ini untuk mengevaluasi dan memperkirakan keuntungan mereka saat ini dan keuntungan masa depan ketika mereka memutuskan untuk menjual properti tersebut.

Anda bebas menggunakan gambar ini di situs web Anda, templat, dll., Harap berikan kami tautan atribusiBagaimana Memberikan Atribusi? Tautan Artikel menjadi Hyperlink
Misalnya: Sumber: Pendekatan Pendapatan (wallstreetmojo.com)

Pendekatan pendapatan dalam real estat adalah penentu terpenting bagi seorang investor, meskipun sulit untuk memperkirakannya. Pendapatan yang dihasilkan dari properti melalui sewa harus lebih tinggi dari biaya operasionalnya, yaitu biaya perbaikan dan pemeliharaan. Oleh karena itu, ini mencerminkan investasi yang menguntungkan dan mengamankan investor dan pemberi pinjaman jika terjadi hipotek.

Takeaway kunci

Pendekatan pendapatan adalah metode untuk menentukan penilaian suatu properti berdasarkan nilai saat ini dan tingkat kapitalisasi jika dibandingkan dengan properti sejenis.
Ini memungkinkan investor untuk menentukan pengembalian pendapatan mereka dan, pada saat yang sama, menghitung pengeluaran mereka, seperti biaya perbaikan dan pemeliharaan.
Pendekatan pendapatan ditentukan dengan membagi pendapatan operasi bersih (NOI) dengan tingkat kapitalisasi. Namun, tidak mudah memperkirakan pendapatan yang dihasilkan dari sebuah properti karena faktor-faktor seperti usia, fungsionalitas, atau perkembangan di dalam dan sekitarnya yang dapat membawa variasi dalam pengembalian investor.

Pendekatan Pendapatan Dalam Real Estat Dijelaskan

Penilaian pendekatan pendapatan adalah indikator remunerasi yang paling penting bagi seorang investor dibandingkan dengan dua lainnya, pendekatan biaya atau pendekatan perbandingan. Akibatnya, perbandingan atau pendekatan perbandingan langsung melibatkan membandingkan penjualan baru-baru ini dari properti serupa untuk memperkirakan dan menentukan nilai properti yang dipertimbangkan. Misalnya, pendekatan ini membantu menentukan nilai kondominium, apartemen hunian, atau area dan tanah kosong.

Di sisi lain, pendekatan biaya sangat membantu saat menentukan penilaian properti apa pun atau apa yang dibayar pembeli dengan menambahkan biaya tanah dan biaya konstruksi. Dengan demikian, rumus perbandingan dan pendekatan pendapatan tidak membantu dalam skenario seperti itu.

Penilaian pendekatan pendapatan, juga dikenal sebagai pendekatan kapitalisasi, termasuk biaya yang dikeluarkan oleh investor atas suatu aset melalui pekerjaan perbaikan dan pemeliharaan. Jadi, untuk menghitung tingkat kapitalisasi, seseorang harus membagi pendapatan operasional bersih (NOI) dengan nilai aset saat ini. Dalam kasus penilaian pendekatan pendapatan ini, aset adalah properti.

Tingkat kapitalisasi mewakili persentase keuntungan total investor saat ini atau tingkat pengembalian investasi. Pendekatan pendapatan real estat menggunakan tingkat kapitalisasi untuk menentukan pendapatan aktual investor setelah mengeluarkan biaya atau biaya. Dengan demikian, rumus pendekatan pendapatan membagi pendapatan operasional bersih (NOI) dengan tingkat kapitalisasi.

Namun, penilaian pendekatan pendapatan suatu properti dapat berubah dari waktu ke waktu. Hal ini karena seorang investor tidak hanya harus mengacu pada pendekatan kapitalisasi saat ini atau pendapatan operasional bersih tetapi juga mempertimbangkan faktor-faktor lain. Misalnya, penilaian ini akan berubah karena arus kas yang didiskontokan, karena nilai properti mungkin meningkat seiring dengan membaiknya kondisi ekonomi di sekitar properti. Dengan demikian, dalam skenario seperti itu, pengembalian investor akan meningkat di masa depan.

Contoh

Mari kita lihat contoh pendekatan pendapatan dan implikasi praktisnya bagi seorang investor:

Mike adalah investor real estat yang ingin membeli rumah untuk tempat tinggal dan persewaan. Dia mencari area mewah yang dihuni oleh para profesional yang bekerja. Namun, sebelum berinvestasi, Mike ingin menentukan nilai aset dan return-nya. Jadi, dia menemukan pendapatan operasional bersih (NOI) untuk properti serupa dan tingkat kapitalisasinya. Variabel ini juga akan membantunya menentukan tingkat pengembalian saat ini atas investasi ini.

Mengetahui tingkat kapitalisasi (biaya operasional bersih dibagi dengan nilai aset) juga diperlukan untuk mendapatkan jaminan pemberi pinjaman dalam kasus hipotek. Demikian pula, jika properti memerlukan perbaikan, pemeliharaan, atau peningkatan, biaya ini harus diestimasi terlebih dahulu untuk menghindari berkurangnya pendapatan.

Selain itu, untuk memaksimalkan pengembalian dan pendapatannya, Mike harus memastikan bahwa semua unit untuk keperluan sewa tetap terisi. Jika tidak, investasi ini akan menghasilkan laba bersih yang buruk bagi Mike dan menurunkan pengembaliannya jika dihitung melalui pendekatan pendapatan.

Jadi, jika apartemen tiga kamar tidur memiliki tingkat kapitalisasi 11% dan biaya operasi bersih sebesar $1.000.000, apartemen tersebut akan memiliki penilaian sebesar $9,09 juta per pendekatan pendapatan.

Namun, penilaian properti melalui pendekatan pendapatan real estat dapat berubah seiring waktu. Oleh karena itu, sebagai seorang investor, Mike juga harus mempertimbangkan faktor-faktor lain untuk mengevaluasi laba bersihnya dari investasi properti. Seperti faktor ekonomi atau infrastruktur masa depan dan fasilitas sipil yang mungkin berkembang di sekitar properti.

Pendekatan Pendapatan vs Pendekatan Biaya

Pendekatan pendapatan dan biaya adalah metode penilaian real estat yang membantu investor dalam mengevaluasi keuntungan mereka. Namun, ada beberapa perbedaan yang signifikan antara kedua pendekatan tersebut.

Pendekatan pendapatan berfokus pada jenis properti untuk menentukan pendapatan investor berdasarkan nilai saat ini. Jadi, untuk menentukan pengembalian dari properti dalam jangka pendek, variabel seperti tingkat kapitalisasi dan pendapatan operasional bersih pertama-tama ditentukan untuk properti serupa untuk memperkirakan pengembalian pendapatan.

Secara bersamaan, hubungan antara pendapatan operasional dan harga jual properti membantu menentukan tingkat kapitalisasi. Itu disimpulkan dengan membagi pendapatan operasional bersih dengan nilai pembelian properti. Contoh properti tersebut adalah kondominium atau apartemen, karena investor atau pembeli dapat dengan mudah membandingkan properti serupa.

Sebaliknya, dalam pendekatan biaya, seseorang tidak dapat menentukan nilai properti melalui perbandingan. Itu karena karakteristik properti yang berbeda, unik, dan langka. Misalnya, membangun gudang atau properti industri untuk tujuan tertentu. Dengan demikian, metode pendekatan biaya menentukan nilai properti dengan menambahkan biaya tanah dan biaya membangun unit baru atau merekonstruksi yang lama.

Dalam merekonstruksi bangunan lama, pendapatan yang hilang seperti pajak yang ditarik oleh bangunan yang ada, akan ditambahkan sebagai biaya. Variabel ini membantu menentukan nilai sebenarnya dan harga properti. Selain itu, biaya akhir tidak termasuk biaya penyusutan atau penyesuaian dari biaya properti. Biaya penyusutan dapat terjadi karena usia properti, fungsi, dan kondisi ekonomi.

Dengan demikian, pendekatan pendapatan mencerminkan ekspektasi dan perilaku investor di pasar properti karena tersedianya data pasar untuk properti tersebut.

Pertanyaan yang Sering Diajukan (FAQ)

Bagaimana cara menghitung pendekatan pendapatan?

Seseorang harus terlebih dahulu mengetahui tingkat kapitalisasi untuk menentukan pengembalian pendapatan atas investasi real estat. Pertama, tingkat kapitalisasi ditentukan dengan membagi pendapatan operasional bersih (NOI) dengan nilai pembelian aset atau properti. Kemudian, seseorang dapat menentukan penilaian pendekatan pendapatan suatu properti dengan membagi pendapatan operasional bersih (NOI) dengan tingkat kapitalisasi.

Bagaimana Anda menggunakan pendekatan pendapatan?

Pendekatan ini memungkinkan investor untuk mengukur dan menilai nilai properti secara komprehensif berdasarkan kondisi saat ini. Tingkat kapitalisasi membantu investor memperkirakan pengembaliannya berdasarkan biaya yang mungkin terjadi dalam memelihara dan memperbaiki properti. Mereka sadar akan biaya yang akan segera muncul yang mungkin juga mengurangi pendapatan mereka.

Apa yang dimaksud dengan pendekatan pendapatan terhadap nilai?

Ini berarti menentukan nilai investasi atau properti berdasarkan pendapatan yang akan dihasilkannya bagi investor. Ini adalah salah satu penentu paling penting bagi investor mana pun dan sulit untuk dicapai. Selain itu, karena usia, fungsi, dan kondisi ekonomi properti, pendekatan pendapatan jauh lebih bervariasi daripada biaya atau pendekatan perbandingan langsung.

Artikel yang Direkomendasikan

Artikel ini telah menjadi panduan untuk Apa itu Pendekatan Pendapatan. Di sini, kami menjelaskannya di real estat dengan sebuah contoh dan membandingkannya dengan pendekatan biaya. Anda dapat mempelajari lebih lanjut tentang ini dari artikel berikut –