Panduan untuk menghitung penilaian yang tepat dari bangunan Anda.
Metode Penilaian:
Ada berbagai metode untuk menilai nilai wajar suatu properti dimana metode yang umum digunakan adalah:
i. Metode modal langsung:
Dalam metode ini, penilaian properti diperoleh dengan membandingkannya dengan nilai properti lain yang diketahui. Pada kenyataannya, karakteristik membuat sifat sangat heterogen satu sama lain. Properti mungkin memiliki karakteristik seperti karakteristik bangunan, karakteristik situs, karakteristik lingkungan, dll.
Semua ini sangat bervariasi dari satu properti ke properti lainnya. Namun, dalam metode ini gambaran yang sangat kasar tentang nilai properti dapat diperoleh. Untuk kenyamanan, nilai properti dikurangi menjadi basis satuan untuk tujuan perbandingan, misalnya, per meter persegi atau meter kubik, dll.
- Metode biaya:
Dimana biaya konstruksi bangunan saat ini diperkirakan dan kemudian biaya saat ini dikurangi dengan penyusutan sesuai dengan umur bangunan. Untuk nilai bangunan yang terdepresiasi ini, harga sisi digabungkan menjadi sampai pada penilaian properti.
Metode ini banyak digunakan; tetapi memiliki beberapa kelemahan. Penurunan biaya bangunan saat ini tidak hanya bergantung pada usia bangunan dan kondisi strukturalnya, tetapi nilainya dapat turun karena alasan lain seperti keusangan ekonomi, sosial, dan fungsional. Namun, cara ini akan memberikan hasil yang cukup memuaskan.
aku ii. Penilaian dasar keuntungan:
Metode ini sering digunakan untuk penilaian bangunan komersial. Dalam metode ini, keuntungan yang diperoleh dari properti diperkirakan. Ini biasanya uang sewa yang diterima oleh pemilik.
Ketika tempat digunakan oleh pemiliknya sendiri, penyewa hipotetis diasumsikan menjalankan perdagangan dan kemungkinan sewa diasumsikan. Dari laba kotor ini laba bersih diperoleh dengan cara mengurangkan pengeluaran yang dianggap sebagai surplus bersih dari laba dan bagian pemilik tanah sebagai pemilik barang dan dapat dikapitalisasi untuk mengetahui nilainya.
- Metode penilaian investasi:
Metode yang paling dapat diterima adalah metode penilaian investasi. Metode ini didasarkan pada pertimbangan bahwa setiap pembelian real properti merupakan investasi dan karenanya mampu menghasilkan pendapatan.
Bahkan ketika sebuah properti dibeli untuk digunakan sendiri, pendapatannya dianggap sebagai penghematan bersih dalam sewa. Pendapatan bersih tahunan yang akan diterima atau piutang diketahui dan tingkat bunga yang harus dikapitalisasi pendapatan dinilai.
Dengan mengasumsikan tingkat bunga, rasio Pembelian Tahun, YR, diketahui:
YP = 100/tarif persen
Saat mengetahui YP, nilai modal diketahui:
Nilai modal = Pendapatan bersih x YP
Contoh 1:
Jika sebuah rumah menghasilkan pendapatan bersih sebesar Rp. 10.000/- pa dan perkiraan tingkat pengembalian adalah 10%, berapa jumlah yang ingin dibayarkan seorang investor untuk memperoleh properti tersebut?
Nilai yang dikapitalisasi = Pendapatan bersih x YP
YP = 10/100 = 100/10 = 10
Nilai kapitalisasi = 10.000 x 10 = Rs. 1,00,000/-.
Investasi Modal untuk Pekerjaan Perbaikan:
Dalam kasus perbaikan dan restorasi bangunan tua, ekonomi dari biaya yang terlibat dan modal yang akan diinvestasikan untuk pekerjaan perbaikan muncul. Pemilik ingin mengetahui apakah penebusan modal yang diinvestasikan pada suatu tingkat dan bunga atas modal dapat dilakukan dalam periode waktu tertentu. Jika pemilik puas dan menganggap modalnya akan aman sepenuhnya, barulah dia akan tertarik untuk berinvestasi dalam usaha semacam itu.
Rumus Penilaian:
Untuk pengelolaan dana yang lebih baik sehubungan dengan perbaikan dan restorasi bangunan, perhitungan perlu dilakukan untuk memastikan kemungkinan bunga yang dapat diperoleh modal dalam periode tertentu, nilai sekarang dari jumlah yang akan diinvestasikan pada tanggal yang ditangguhkan, jumlah yang akan disisihkan setiap tahun untuk penggantian bagian untuk perbaikan besar bangunan yang akan dilakukan di kemudian hari atau pada akhir perkiraan umurnya, modal yang dapat diinvestasikan pada properti, pendapatan bersih dari mana nilai properti bisa dikapitalisasi.
Perhitungan rinci ini melelahkan dan memakan waktu. Rumus untuk perhitungan yang berbeda telah dikembangkan dan, untuk menghemat waktu dan mengurangi kemungkinan kesalahan dalam perhitungan, tabel penilaian telah dikembangkan berdasarkan prinsip pertama dan rumus matematika.
i. Untuk menemukan jumlah yang terakumulasi pada Re. 1/- dengan tingkat bunga i setelah n tahun:
P = (1 + i) n ,
di mana, P = Jumlah pada akhir istilah,
i = Suku bunga pa majemuk,
n = Jumlah tahun.
Contoh 2:
Biaya perbaikan sebuah rumah ditaksir sebesar Rp. 50.000/- Penyewa setuju untuk membayar 50% dari jumlah tanpa syarat lain dan membayar bagiannya. Pemilik gagal memperbaiki, rumah dalam dua tahun dan biaya perbaikan naik menjadi Rs. 65.000/- dan sesuai kesepakatan sebelumnya, penyewa kembali setuju untuk berbagi 50% biaya. Hitung jumlah saldo yang harus dibayar penyewa, tingkat bunga yang berlaku adalah 10%.
Jumlah Re. 1/- dengan bunga 10% akan tumbuh menjadi:
Jumlah yang dibayarkan oleh penyewa, Rs. 25.000/- kini telah tumbuh menjadi = 1,21 x 25.000 = Rs. 30.250/- Jumlah yang harus dibayar oleh penyewa, 50% dari Rs. 65.000/- = 32.500/-
Jumlah saldo yang harus dibayar oleh penyewa = Rp. 32.500/- – Rp. 30.250/- = Rp. 2.250/-
- Untuk menemukan nilai sekarang, PV dari Re. 1/- piutang pada akhir jangka waktu tertentu, n dengan tingkat bunga, i.
PV = 1/ 1 + (i) n
dimana, i = Suku bunga pa majemuk
n = Jumlah tahun.
Rumus tersebut sebenarnya adalah kebalikan dari rumus di i.
Contoh 3:
Sebuah tangki memiliki luas 200 m2 dan dalamnya 3 m. Harga tanah padat di sebelahnya adalah Rs. 100/-per meter persegi, 10 tahun kemudian. Jika biaya konsolidasi timbunan tanah termasuk semua biaya adalah Rs. 10/- per cum, tentukan nilai bagian tangki dari tanah tersebut, dengan asumsi bahwa diperlukan waktu 10 tahun untuk membuat tanah menjadi tanah padat. Tingkat bunga 6% dapat diadopsi untuk menghitung nilai sekarang tanah.
Biaya pengisian tangki = 200 x 3 x 10 = Rs. 6.000/-
Biaya pengisian per meter persegi = 6.000/200 = Rs. 30/-
Harga tanah padat yang berdampingan, 10 tahun kemudian = Rs. 100 / – per m2
PV sebesar Rp. 1/- dalam 10 tahun dengan bunga 6% = 1/(1 + 0,06) 10 = 0,56 seperti di sini, i = 0,06 dan n = 10
PV tanah setelah ditimbun = 100 x 0,56 = Rs. 56/-
Kurangi biaya pengisian sesuai perhitungan = Rs. 30/-
Nilai bagian tangki tanah = Rs. 26/- per m2
aku ii. Untuk menemukan jumlah yang Re. 1/- pa yang diinvestasikan pada akhir setiap tahun akan terakumulasi pada waktu tertentu dengan tingkat bunga i pa
Tiga poin berikut harus diperhatikan:
(i) Re. 1/- menjadi jatuh tempo untuk diinvestasikan pada akhir tahun,
(ii) Re Selanjutnya. 1/- ditambahkan pada setiap akhir tahun,
(iii) Re Terakhir. 1/- akan ditambahkan pada akhir periode.
Contoh 4:
Rumah kontrakan harus diperbaiki dengan biaya Ra. 50.000/-. Penyewa meminta pemilik untuk memperbaiki rumah dengan menginvestasikan dananya dan setuju untuk membayar jumlah yang diperlukan untuk perbaikan tanpa kewajiban apa pun setelah 10 tahun. Berapa jumlah yang harus disetor oleh penyewa setiap tahun di bank, jika tingkat bunga yang berlaku adalah 12% untuk setoran berulang? Jumlah Re. 1/- pa sebesar 12% dalam 10 tahun
Penyewa harus menyetor uang sebesar Rp. 2.849/- pa ke bank dengan tingkat bunga Rs. 12 / – untuk membayar Rs. 50.000/- kepada pemilik setelah 10 tahun.
- Dana pelunasan tahunan :
Dana pelunasan tahunan dapat didefinisikan sebagai dana yang disisihkan setiap tahun (pada akhir tahun) dari pendapatan tahunan dari modal yang diinvestasikan yang pada tingkat bunga majemuk akan tumbuh pada akhir jangka waktu untuk menggantikan modal yang diinvestasikan atau untuk perbaikan besar atau mengganti bagian penting setelah habis masa pakainya.
Dalam hal bangunan, dana pelunasan dapat dibentuk untuk mengganti bangunan setelah habis masa pakainya yang dihitung sepenuhnya atau untuk pekerjaan rehabilitasi dan renovasi besar-besaran setelah selang waktu tertentu.
Formula sinking fund adalah kebalikan dari formula besaran Re. 1/- per tahun seperti pada iii.
Jumlah yang disisihkan untuk sinking fund disimpan di bank untuk mendapatkan bunga.
dimana, S = Jumlah sinking fund,
s = Suku bunga majemuk pa atas jumlah yang disetorkan,
n = Jumlah tahun.
Contoh 12.5 Mencari Jumlah Sinking Fund:
Seseorang membeli sebuah gedung dengan harga Rp. 2.00.000/-. Diantisipasi bahwa bangunan tersebut akan membutuhkan perbaikan dan renovasi menyeluruh setelah 25 tahun dengan perkiraan biaya Rs. 1,00,000/- saat itu. Berapa jumlah yang harus disisihkan orang tersebut di bank dengan bunga 4% untuk memenuhi biaya renovasi di masa mendatang?
Untuk Re. 1/- dana pelunasan tahunan harus Rs. 0,024
Untuk Rs. 1, 00,000/-, dana penyisihan tahunan menjadi = 1, 00,000 x 0,024 = 2,400/-.
v.Tahun pembelian :
Tahun pembelian adalah angka atau pengali yang, jika dikalikan dengan pendapatan bersih, memberikan nilai kapitalisasi properti pada tanggal penilaian yang material, YR Nilai kapitalisasi = Pendapatan bersih x YR
Contoh 6:
Seseorang membeli sebuah properti dengan harga Rp. 10.000/- yang diharapkan menghasilkan laba bersih 5% (tidak termasuk semua pengeluaran). Pembelian tahun berapa?
Nilai yang dikapitalisasi = Pendapatan bersih x YP
10.000 = 500 x YP
Laba bersih = 10.000 x 0,05 = Rs. 500/-
YP = 10.000/500 = 20
Sekali lagi YP =100/i
dimana, i = Tingkat persentase pendapatan bersih.
YP dalam kasus di atas = 100/5 = 20 atau 1/5 = 0,20
Ini adalah kasus keabadian yaitu tanpa batas waktu yang pasti.
Dalam praktiknya, kasusnya tidak sesederhana itu karena perolehan properti mungkin tidak terus-menerus tetapi mungkin untuk jangka waktu tertentu dan orang yang memperoleh properti ingin agar nilai yang dikapitalisasi ditebus selama periode kepemilikan properti dan bahwa juga pada nilai sekarang.
Ini dapat dihitung dengan menggunakan rumus untuk mengetahui jumlah yang diinvestasikan Re.1/- pa pada akhir setiap tahun akan terakumulasi pada waktu tertentu dengan bunga majemuk, dan kemudian membaginya dengan jumlah Re. 1/- tumbuh dalam jumlah tahun yang sama, yaitu (1 + i) n .
Atau kita dapat menyatakan bahwa laba bersih Rs. 500/- dengan pembelian tahun 7.723 akan menghasilkan nilai kapitalisasi properti Rs. 3.861,50.
Nilai yang dikapitalisasi = Pendapatan bersih x YP
3.861,50 = 500 x 7.723
Ini dikenal sebagai tarif tunggal pembelian tahun.
Seorang investor masih belum puas, dia ingin investasinya dijaga dengan menyisihkan sejumlah dana cadangan dengan tingkat bunga yang akan dapat menggantikan properti setelah berakhirnya periode.
Sekarang, untuk mengetahui nilai sekarang dari Re.1/- per tahun untuk jumlah tahun tertentu, membiarkan bunga sederhana sebesar i per tahun atas modal dan akumulasi dana penyisihan tahunan sebesar ‘per tahun, mari kita asumsikan nilainya menjadi V .
Dalam hal ini kedua nilai tersebut harus ditambahkan.
Biarkan nilai sekarang = V,
Setiap angsuran tahunan, V xi dan cicilan dana pelunasan
V adalah nilai sekarang atau pembelian tahun dengan tarif ganda
Oleh karena itu kami melihat bahwa dalam hal pendapatan dalam jangka pendek, kami harus mempertimbangkan dua jenis kepentingan berikut sambil menetapkan nilai YP:
(i) Tingkat bunga untuk modal yang dapat disebut sebagai tingkat bunga remunerasi.
(ii) Tingkat bunga untuk pelunasan modal untuk sinking fund yang dapat disebut sebagai tingkat bunga akumulatif.
Suku bunga sinking fund umumnya lebih rendah. Ketika tarif di kedua akun sama, YP dipanggil dengan tarif tunggal.
YP single rate 12% selama 10 tahun adalah 5,65 dan dual rate YP 12% dan 3% selama 10 tahun adalah 4,83. Selisih tersebut disebabkan penerapan suku bunga yang berbeda untuk modal dan sinking fund.
Sekarang kita dapat mendefinisikan pembelian tahun, YR sebagai nilai sekarang dari pendapatan bersih suatu properti setelah periode tertentu dengan mempertimbangkan tingkat bunga remunerasi atas modal dan tingkat bunga akumulatif untuk penebusan modal.
- Untuk menemukan anuitas Re. 1/- akan membeli dengan prinsip tarif tunggal
Anuitas = Pengembalian modal + Pengembalian modal,
dimana, i = Tingkat bunga
S = Sinking fund yang diperlukan untuk mengganti Re. 1/- pada akhir 7 tahun berdasarkan tarif tunggal
n = Jumlah tahun.
Rumus ini berguna dalam menghitung cicilan sama tahunan dengan modal dan bunga serta biaya amortisasi dengan bunga. Sekali lagi, anuitas adalah kebalikan dari pembelian Tahun.
Contoh 7:
Seseorang membeli rumah dengan harga Rp. 20.000/- berdasarkan sewa-beli. Jumlah tersebut dibayarkan dalam 15 kali angsuran tahunan yang sama dengan bunga 6%. Hitung angsuran tahunan yang harus dibayar.
- YP pengembalian:
Tingkat tunggal YR digunakan untuk pendapatan yang dihasilkan oleh properti hak milik dan peran dana pelunasan dalam hal ini adalah untuk melakukan penyesuaian aritmatika terhadap YR hanya untuk mengizinkan penilaian dibuat untuk pendapatan terminal. Faktanya, sinking fund tahunan adalah agen pereduksi dalam formula dan mendevaluasi YP sedemikian rupa sehingga tidak ada nilai yang melekat pada periode di mana tidak ada aliran pendapatan.
Menemukan YP dari pengembalian ke perpetuitas setelah sejumlah tahun tertentu: Dalam hal ini, YR untuk pendapatan berlanjut hingga kekekalan, tetapi dimulai pada tanggal tertentu di masa mendatang. Pendapatan tersebut dikenal sebagai pendapatan yang ditangguhkan dan karena YP untuk periode non-pendapatan tidak tersedia, YR untuk pendapatan yang ditangguhkan dapat dihitung dari persamaan berikut:
Contoh 8:
Pendapatan bersih dari properti adalah Rs. 1.200/-. YP selamanya pada tingkat 12% adalah 8,33 dan nilai modal akan sama dengan 8,33 x 1.200 = Rs. 10.000/-
Sekarang, hasil di atas dapat diverifikasi dengan menambahkan dua bagian, yaitu untuk 10 tahun ke depan dan kemudian kembali ke perpetuitas seperti yang ditunjukkan di bawah ini:
viii. Mencari persentase penyusutan berdasarkan metode sinking fund
Persentase penyusutan = (S x A) 100
Sesuai rumus iv. sinking fund pada tingkat bunga tertentu untuk total umur bangunan,
Contoh 9:
(i) Hitung persentase penyusutan berdasarkan metode sinking fund untuk bangunan berumur 16 tahun yang memiliki umur 50 tahun dengan tarif 4%.
(ii) Berapakah persentase penyusutan bangunan di atas pada usia 40 tahun dengan tarif 5%?
(iii) Hitunglah biaya penggantian yang disusutkan dari bangunan tersebut jika biaya bangunan diperkirakan sebesar Rs. 4, 80.000/- seolah-olah baru dalam kedua kasus tersebut.
(iii) Biaya bangunan, seolah baru dibangun adalah Rs. 4, 80.000/-.
Pada kasus pertama, penyusutan dengan tarif ‘4% seumur hidup 50 tahun dan umur 16 tahun adalah 15,27%, Penyusutan = 4,80.000 x 0,1527 = 73.296/-
Biaya penyusutan gedung = 4, 80.000 – 73.296 = Rs. 4, 06.704/-
Dalam kasus kedua,
Penyusutan dengan tarif 5% seumur hidup 50 tahun umur 40 tahun adalah 60,40%
Depresiasi = 4, 80.000 x 0,6040 = 2, 89.920/-
Nilai penyusutan bangunan = 4, 80.000 – 2, 89.920 = Rs. 1, 90.080/-
Contoh 10:
Para penyewa sebuah bangunan setuju untuk mengembalikan sejumlah Rs. 37.500/- kepada pemilik gedung yang telah dibelanjakannya untuk perbaikan. Disetujui bahwa jumlah tersebut harus dikembalikan dalam 25 kali angsuran tahunan dengan bunga 8%. Kerjakan angsuran tahunan. Nilai sekarang dari Re. 1/- per tahun yang memperbolehkan bunga atas modal sebesar 8% (ditambah untuk penebusan modal sebesar 8%) adalah 10.675. IS(F) ’82
Anuitas sebesar Rs. 37.500 / – dibayarkan dalam 25 tahun dengan bunga 8% akan diketahui. Nilai sekarang dari Re.1/- per tahun sesuai kondisi yang diberikan adalah 10,675 yang = YP
Contoh 11:
Para penyewa sebuah bangunan setuju untuk memberikan kenaikan sewa tahunan sebesar Rs. 1.200/- selama dua puluh tahun, jika pemilik setuju untuk mengamankan dan memperbaiki bangunan tersebut. Berapa jumlah yang harus dikeluarkan pemilik untuk perbaikan sekarang, membiarkan bunga sebesar 8%? Nilai sekarang dari anuitas Re. 1/- per tahun pada 8% selama 20 tahun adalah 9.818.
Contoh 12:
Sebuah bangunan tua akan disewakan selama 10 tahun dengan sewa bulanan sebesar Rs. 1.000/-. Penyewa membayar uang muka untuk pelaksanaan perbaikan kepada pemilik sejumlah Rs. 50.000/- sebagai pinjaman yang akan dikembalikan dalam waktu 10 tahun dengan tingkat bunga 8% per tahun. Tentukan jumlah sewa yang harus dikurangi per bulan untuk pinjaman tersebut.
Jumlah pinjaman, yaitu investasi modal – Rs. 50.000/- dibayar dengan angsuran bulanan yang sama dengan bunga 8% dalam 10 tahun.
